維詮服務項目

大陸投資

外資(中外合資)赴大陸從事房產開發項目

賣場、飯店、酒店式公寓、百貨公司…等需依照現階段外商投資產業指導目錄→對外資 投入房產開發項目(非鼓勵類投資項目)之規定,限制條件及法規如下:

外商投資產業目錄:

限制項目:
八、房地產業
1、土地成片開發(限於合資、合作)。
2、高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營。
3、房地產二級市場交易及房地產仲介或經紀公司。
禁止項目:
8.高爾夫球場、別墅的建設、經營


商務部、國家外匯管理局聯合發佈商資

函〔2007〕50號通知《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》:1、

外資房地產調控範圍
   從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展
   中心、商業設施、主題公園等建設經營,或以上述專案為建設目的的土地開發或
   成片開發的外商投資項目,不論新設(包括並購)、增資、增加經營範圍,或其
   他相關變更,都屬於調控範圍。
2、商業存在原則
   境外機構、個人在境內從事房地產建設、經營(出租、出售);或將以自用名義
   購買的房產用於出租、出售,應在境內設立外商投資企業。各類外商投資企業將
   自用房產用於出租、出售,應增加房地產經營範圍。
3、專案公司原則
   新設外商投資房地產企業;或非房地產企業增加房地產經營範圍;或已設立房地
   產企業增加新的房地產建設經營業務,應先取得土地使用權、房地產建築物所有
   權,或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建築物所有人簽訂土地使用權或
   房產權預約出讓/購買協議。
4、並購限制
   外商股權並購內資房地產企業,該內資房地產企業應擁有在建或正在經營的房地
   產項目。外商股權並購房地產集團公司(控股公司,本身沒有房地產建設、經營
   專案),原則上不予批准。房地產投資性公司,或以投資房地產為主業的外商設
   立投資性公司,原則上不予批准。 
5、專案規模控制
   專案規模控制。審批機關認真審查企業申報的經營範圍、經營規模和可行性研究
   報告等,據實核准企業投資總額。外商投資房地產企業沒有充分理由,一般不批
   准其增加總投資。外商投資設立房地產企業,投資總額超過1000萬美元(含1000
   萬美元)的,其註冊資本不得低於投資總額的50%。
6、限制外匯借款
   外商投資房地產企業註冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,
   不得辦理境內外貸款。在宏觀調控期間,原則上不批准外商投資房地產企業辦理
   境外借貸和境內外匯借貸。企業在設立或增資時,投資方應提供不境外融資和境
   內外匯借貸的書面承諾。虛假承諾引起的後果,由企業自行承擔。
10、報送審核備案事項
    外商投資房地產企業設立(包括並購)、增資等事項的申請材料經地方初審通
    過後,各級審批部門將全部書面材料直接報商務部審核。審核通過後方可列印
   《批准證書》。  
12、批准證書期限
    批准設立外商投資房地產企業,頒發一年期的《外商投資企業批准證書》,在
    《外商投資企業批准證書》備註欄內注明

國家外匯管理局 匯綜發[2008]142號

:銀行為外商投資企業辦理資本金支付結匯業務,應當執行國家外匯管理局關於
支付結匯的管理規定。
    外商投資企業資本金結匯所得人民幣資金,應當在政府審批部門批准的經營範
圍內使用,除另有規定外,結匯所得人民幣資金不得用於境內股權投資。除外商投
資房地產企業外,外商投資企業不得以資本金結匯所得人民幣資金購買非自用境內
房地產。外商投資企業以資本金結匯所得人民幣資金用於證券投資,應當按國家有
關規定執行。
    商務主管部門批准成立的投資性外商投資企業從事境內股權投資,其資本金的
境內劃轉應當經外匯局核准後才可辦理。

《第三條》申請設立投資性公司應符合下列條件:
(一)1、外國投資者資信良好,擁有舉辦投資性公司所必需的經濟實力,申請前
         一年該投資者的資產總額不低於四億美元,且該投資者在中國境內已設
         立了外商投資企業,其實際繳付的註冊資本的出資額超過一千萬美元,
         並有三個以上擬投資項目,或者;
      2、外國投資者資信良好,擁有舉辦投資性公司所必需的經濟實力,該投資
         者在中國境內已設立了十個以上外商投資企業,其實際繳付的註冊資本
         的出資額超過三千萬美元;
(二)以合資方式設立投資性公司的,中國投資者應為資信良好,擁有舉辦投資性
      公司所必需的經濟實力,申請前一年該投資者的資產總額不低於一億元人民
      幣;
(三)投資性公司的註冊資本不低於三千萬美元。

銀發〔2007〕359號:對專案資本金

(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設
用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的專案,商業銀行不得發放任
何形式的貸款。綜合來說:
1、房產開發項目必須有官方支持;要瞭解官方支持的上限!
2、開發所需的資金如何匯入?如何結匯?
3、充裕的資金來源!
4、前期必須做好稅務規劃;含投資架構規劃!
5、開發程序冗長、相關牽涉部門、機關眾多,很容易受到大環境
   變動而有所影響!

建設項目審批流程
建設項目審批流程

工程建設基本流程
工程建設基本流程

規劃手續辦理所須提供資料;一

、辦理項目選址意見書時需提供如下資料:1、建設專案選址的書面申請(2份)
2、現狀地形圖紙及電子檔(需有測繪資質章)
3、專案的可行性研究報告(原件、影本)
4、環境評估報告及市環保局的批復文件(原件、影本)
5、土地權屬證明(土地預審文件:原件、影本)

二、辦理建設用地規劃許可證時

需提供如下資料:(一)設計方案審查階段:
       1、方案審查書面申請(1份,附格式樣本)
       2、現狀圖(測繪院蓋章藍圖1份,附電子版檔)
       3、總平面圖(藍圖,疊成A4大小、手風琴樣式,留出裝訂線及露出圖示,蓋單位
             公章;附電子版檔)
       4、規劃文本(包括彩色平面圖、鳥瞰圖及單體工程設計方案等內容及電子版檔)
       5、計委批文(立項批文,原件1份,影本1份)
       6、土地預審文件或建設用地成交確認書(原件出示,留影本1份)
       7、視專案性質及情況提供環評報告及批復原件(留影本1份)。

(二)許可證辦理階段:
       1、建設用地規劃書面申請(1份,附格式樣本)
       2、總平面圖、豎向規劃圖、定點陣圖、管線綜合圖、停車規劃圖;(總平面圖、
             定   點陣圖藍圖各6份,成套的藍圖2 份,全部疊成A4大小、手風琴樣式,留
             出裝訂線   及露出圖示,蓋單位公章,另附電子版檔)
       3、彩色平面圖、鳥瞰圖;(列印A4彩圖各1份,附電子版檔)
       4、土地出讓合同(原件出示,留影本1份)
       5、環評報告及批復原件(原件出示,留影本1份)。
       6、其他材料視情況根據要求提供。

三、辦理建設工程規劃許可證時

需提供如下資料:(一)設計方案審查階段:
       1、方案審查書面申請(1份,附格式樣本)
       2、土地權屬證明(出示土地證原件,留影本1份)
       3、計畫批文(影本1份)
       4、建築施工方案圖(平、立、剖面圖電子檔)
       5、所報單體效果圖(電子檔)
       6、批准的總平面規劃圖(電子檔)
       7、彩色平面圖及鳥瞰圖(電子檔)

(二)許可證辦理階段:
       1、建設工程規劃書面申請(1份,附格式樣本)
       2、建築施工圖(平、立、剖面圖各2份,並全部疊成A4大小、手風琴樣式,留出
             裝訂線及露出圖示;附電子檔)
       3、所報單體效果圖(A4彩圖1份)
       4、批准的總平面規劃圖(1份)
       5、彩色平面圖及鳥瞰圖(A4彩圖1份)