透過成立投資公司移轉股權來規避房地合一稅

關鍵字：OBU、境外公司、外資來台、外資房地產投資、房地合一、假外資。

前兩天媒體刊登一則透過成立投資公司用股權交易的方式來規避房地合一稅的文章，標題與內文所說的兩大手法其實是一種；成立公司以轉股模式交易。這種模式曾經碰過，可提供一些個人看法供參考。

在2015年房地合一稅正式上路前即有客戶諮詢此模式；我個人對房產交易相關稅制不熟，僅能就大原則提供方向。

背景說明：某甲擁有台北市精華地段大面積土地與建物是多年前繼承所得，聽到政府房地合一稅將要實施，詢問是否能透過成立投資公司、外資子公司或外資分公司方式來持有？短期內沒打算賣、但是不排除未來有好的價格可能出售，希望將稅負成本壓低。

1. 以下文章中所謂「左手賣右手」並沒有問題，個人原本即可將名下房產轉為公司持有或是公司向個人承租、收購房產，至於有沒有避稅，是看接下來做了什麼安排或是交易價金是否公允。
   
2. 某甲擔心未來被稅務機關認為是假交易……以2015年當時市價已經遠超過當初取得成本，如果成立投資公司後還希望以高於市價的金額向某甲取得，相關稅費馬上就是一筆不小的支出。
   
3. 交易金流。投資公司資本金需到位、若成立外資機構資金必須由OBU匯入並辦理驗資。採先給付訂金尾款後付、以債做股等方式容易被認為是虛假交易。
   
4. 整個操作模式可區分為三段：個人成立投資公司→個人移轉名下房產給投資公司→買方以股權移轉的方式間接持有房產。三段作業中在最末段才有所謂的〝規避〞房地合一稅的問題，也就是說如果前段做得不完整最後稅務機關認定實質課稅，前兩段是白做了。這也是為何我不建議採〝先付訂金尾款後付、以債做股等方式〞作為投資公司股本的原因。
   
5. 成立一家投資公司多年沒有其他營業行為或投資活動僅投資一筆土地或建物…….不能說這異常；辦理股份有限公司股東轉換會不會額外關注公司其下資產……。
   
6. 是否需要成立投資公司？應該評估個人所得稅率、投資案件多少、是否有租金收入等因素；若是資金來自於海外，再考慮以外資來台機構，除了房產交易的稅負成本外應該一併考慮投資資金的稅負成本、持有稅負成本、交易成本、甚至未來的遺贈稅。延伸閱讀：房地合一稅對外資分支機構的影響。
   

富人兩大避稅新手法 國稅局盯上

2017-06-25 11:31:12

經濟日報 記者游智文╱即時報導

有錢人常用的二大避稅手法，現在已被國稅局盯上。本報資料照

房地合一稅上路後，房市出現不少「公司買、賣公司」、「左手賣右手」的交易。業者說，這是現在最流行的兩大避稅手法，國稅局已盯上，有破解之道。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，舊房產稅制時代，由於外資公司投資房產獲利只需課稅20%〈註：應該是指成立外資子公司利潤匯出時的就源扣繳稅率〉，比國內公司或個人投資獲利併入綜所稅最重45%，省稅不少，有錢人一度流行在海外設立紙公司後購買豪宅。

去年房地合一上路後，房產獲利採分離課稅，只要是境外公司，最低35%起跳，最重45%〈註：房地合一稅針對外資來台分公司的課稅稅率〉，相較以國內公司或個人名義購屋投資，稅負反而重，過去一年多來，透過海外紙公司購買豪宅情況幾乎不復可聞。

近半年來豪宅市場交易回溫，根據謄本資料，不少有錢人成立投資公司，再以公司名義購買豪宅。市場也傳出，有些人將名下房子轉給自己的投資公司後，然後把公司連同名下資產整個賣掉。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，這種交易由於是以公司股權移轉方式，房屋所有權並未移轉，確可避開房地合一稅，但國稅局早已注意，並針對這類公司買賣加強查核，如果公司沒有其他營業項目，就會以實質課稅原則，認定是規避稅捐，要求補稅。

房地合一上路後，將個人名下豪宅賣給自已擔任大股東的公司，就是俗稱「左手賣右手」的交易也明顯增多。黃舒衛表示，這類交易成交價常會高於市價，主要是房地合一稅採獲利才課稅，公司以較高價格買進，日後出售時獲利相對會減少，甚至低於買進價格，可免課房地合一稅，還可認列虧損。

他表示，左手賣右手的交易，房子多是在房地合一稅上路前取得，有錢人把房子賣給自已公司，可適用舊制房產稅，稅額較低，轉給公司後，地價稅、房屋稅等持有成本，可列為費用扣除，可省下不少稅金。

陳碧源表示，國稅局對這類左手賣右手的關係人交易現也列為重點稽查，日後公司出售，除了要求鑑價報告，也會追查金流查稅。