買賣不動產6棟以上需繳交營業稅

工商時報 　2010.04.27  記者王信人／台北報導

    國稅局首度查獲，97年的1年之內，買賣不動產6棟以上的投資客共達660人，國稅局認定這群投資客已屬於專業級的法人，而非自然人個人偶一為之的交易，因此必須繳交營業稅，所以補徵營業稅加處罰共逾1億，並輔導他們登記做營業登記。

    自房地產上漲後，個人買賣法拍屋、投資不動產非常盛行，財政部在95年發布解釋令，並給予近1年寬限期，自97年1月1日起，個人銷售房屋，如有符合下列要件之一者，屬於以營利為目的的法人，要依法登記為營業人，課徵營業稅，要件為：

    　一、設有固定營業場所（除有形場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

    　二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

    　三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

    　四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

因考量稽徵機關查核人力，因此，首先調查「每年度銷售房屋達到一定戶數以上者」，實務上的做法則是，國稅局先調查1年內買賣6戶以上的案件。

全國5區國稅局去年查核97年案件，查到1年內出售6戶以上共660人。以實際查訪到的實價，補徵營業稅4,100萬元，處罰鍰6,700萬元。

除此之外，國稅局連帶補徵營所稅，追蹤課徵個人綜所稅。出售不動產的營所稅，要區分為房子和土地，如果業者自己有區分，就以業者區分為主，如果業者沒有區分，則依公式區分，房子以「實價」課稅，土地以公告現值課稅。

由於營業人出售房子是以「實價」課稅，個人是以房屋評定現值計算，所以當國稅局查到這660人之後改課營所稅，比原本課徵的個人綜合所得稅有利。

營業人的盈餘再分配給個人股東之後，又可以對個人股東課稅。