房屋無償提供公司使用 仍應申報租金收入 暨租金申報過低之查稅案例

【經濟日報╱台北訊】 2011.03.14 10:28 am

礁溪林先生詢問：公司股東以自己房屋無償供公司使用，是否可免申報租金收入？

北區國稅局宜蘭縣分局答覆：公司股東以自己所有之房屋無償供該公司使用，應參照當地一般租金情況，計算租金收入，繳納所得稅。該分局說，依據所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將房屋借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。所稱他人，係指本人、配偶及直系親屬以外個人或法人。公司乃法人，是公司股東將自己所有房屋無償供公司使用，仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

【2011/03/14 經濟日報】

【文／林嘉焜（萬泰聯合會計師事務所副總經理）】

沈家兄弟姊妹五人繼承台南市精華土地，出租給銀行及證券公司當停車場，每月租金十餘萬元，五人再依每人土地持分比例分配租金，承租業者也依法開發扣繳憑單給五位房東申報綜所稅。

但是，南區國稅局認為租金收太低，核定各出租人租賃所得金額，併入各出租人綜合所得金額內核課。五位房東要求更正，國稅局僅扣除地價稅必要費用，其餘仍維持原核定之租賃所得金額，五位房東認為與實質課稅原則不符。當景氣不好時，房東降價出租，為何要補稅呢？

沈家兄弟姊妹將名下台南市區空地526坪出租給金融業作為停車場。國稅局向臺南市地政事務所調閱土地資料，確認該土地當年度每平方公尺申報地價為19,854元，面積為1,740 平方公尺。依據財政部規定，土地之當地一般租金標準依土地申報地價之5%計算。國稅局核算該土地租賃收入應為1,727,298元 (19,854×1,740×5%=1,727,298)，但國稅局透過五位房東的綜所稅申報紀錄發現，當年租金合計133萬餘元。

按所得稅法規定，財產出租約定租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。於是，國稅局要求五位房東補稅，而且土地不能扣除43%為財產租賃必要損耗及費用。五位房東不願意要承認不存在的收入，並舉以下理由反駁。

實際出租金額真的不高。房東沈先生認為國稅局雖然主張「當地一般租金」的法律規定，但租賃所得稅的核課及徵收，仍須符合實質課稅原則，縱使出租人租賃所得經當地國稅局認定比一般租金行情低，但納稅義務人若能提出具體證據，證明所實現收付之真正狀況，且與申報之租賃所得相符，稽徵機關在無具體證據足以推翻，即不得恣意加以調整，否則即屬違反實質課稅原則，且侵害憲法所保障之人民財產權。
國稅局實地勘查有誤解。國稅局派員勘查沈先生的土地使用情形，發現的確提供給銀行及證券公司租用停車場，國稅局複查員登記在出差工作日誌及現場拍照存證。並訪查停車者有關停車費收取金額，但承租人另提供非該兩家公司客戶使用，並收取清潔費，五位房東根本不知情，如何證明與五位房東有關？豈可恣意認定租金數額應予調高？
空地停車場不能比照該空地僅作為停車場使用。五位房東主張租金行情無法與出租供營業使用之一般土地相比擬，租金數當然會較低，此就經驗法則及論理法則而言，應無疑義。
銀行不會聯合作假。承租人銀行，非屬一般之自然人，租金數額都是雙方依據當時、當地市場行情，供需狀況而定，且訂有書面租賃契約為憑據，出租人就所支出之租金數額，亦照稅法規定辦理扣繳，根本不可能會有私相授受或漏報、短報情事。
銀行列舉租金支出沒事，房東就有事？五位房東發現國稅局認可承租銀行的營業費用之租金支出金額，卻認為五位房東從某銀行臺南分行所收取，而據以申報之租賃所得不實，反駁國稅局認定標準不一，如此差別待遇，顯已違反行政程序法第6條規定。但國稅局反駁依營利事業所得稅查核準則第72條第七款規定，該承租銀行及證券公司不得列報租金支出，說明五位房東顯誤解。
市場沒有哪種行情依經驗法則。若依國稅局所訂定之租金標準出租，五位房東認為根本不可能有人要租為停車場使用。

最高行政法院認為本案土地出租約定之租金，顯較當地一般租金為低，國稅局就可參照當地一般租金調整計算其租賃收入，於法有據，且符公平，與實質課稅原則無違。法官裁定認為沈家五位房東以上主張，核屬法律上見解之歧異，要難謂為原判決有違背法令之情形，亦無統一法律解釋之必要性，於96年7月裁定房東敗訴。

【2011-03-05/經濟日報/S12版/稅稅平安】