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專題探討

房屋無償提供公司使用 仍應申報租金收入 暨租金申報過低之查稅案例



資料更新時間:2011/03/17

在以自有房屋登記公司營業地址時,客戶常希望能無償或低價提供公司使用,關於這點可以參閱國稅局的認定原則。

第二則的查稅案例很精彩,值得看看。我比較有興趣的是國稅局如何反駁納稅義務人所陳述的理由,報導中未呈現,有點可惜。

股東房屋出借公司 仍須申報租金收入

【經濟日報╱台北訊】 2011.03.14 10:28 am

礁溪林先生詢問:公司股東以自己房屋無償供公司使用,是否可免申報租金收入?

北區國稅局宜蘭縣分局答覆:公司股東以自己所有之房屋無償供該公司使用,應參照當地一般租金情況,計算租金收入,繳納所得稅。該分局說,依據所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將房屋借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。所稱他人,係指本人、配偶及直系親屬以外個人或法人。公司乃法人,是公司股東將自己所有房屋無償供公司使用,仍應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

【2011/03/14 經濟日報】

國稅局依法評量 未違反實質課稅原則 地租低於行情 當心補稅

【文/林嘉焜(萬泰聯合會計師事務所副總經理)】

個案實例

沈家兄弟姊妹五人繼承台南市精華土地,出租給銀行及證券公司當停車場,每月租金十餘萬元,五人再依每人土地持分比例分配租金,承租業者也依法開發扣繳憑單給五位房東申報綜所稅。

但是,南區國稅局認為租金收太低,核定各出租人租賃所得金額,併入各出租人綜合所得金額內核課。五位房東要求更正,國稅局僅扣除地價稅必要費用,其餘仍維持原核定之租賃所得金額,五位房東認為與實質課稅原則不符。當景氣不好時,房東降價出租,為何要補稅呢?

個案解析

沈家兄弟姊妹將名下台南市區空地526坪出租給金融業作為停車場。國稅局向臺南市地政事務所調閱土地資料,確認該土地當年度每平方公尺申報地價為19,854元,面積為1,740 平方公尺。依據財政部規定,土地之當地一般租金標準依土地申報地價之5%計算。國稅局核算該土地租賃收入應為1,727,298元 (19,854×1,740×5%=1,727,298),但國稅局透過五位房東的綜所稅申報紀錄發現,當年租金合計133萬餘元。

按所得稅法規定,財產出租約定租金顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。於是,國稅局要求五位房東補稅,而且土地不能扣除43%為財產租賃必要損耗及費用。五位房東不願意要承認不存在的收入,並舉以下理由反駁。

實際出租金額真的不高。房東沈先生認為國稅局雖然主張「當地一般租金」的法律規定,但租賃所得稅的核課及徵收,仍須符合實質課稅原則,縱使出租人租賃所得經當地國稅局認定比一般租金行情低,但納稅義務人若能提出具體證據,證明所實現收付之真正狀況,且與申報之租賃所得相符,稽徵機關在無具體證據足以推翻,即不得恣意加以調整,否則即屬違反實質課稅原則,且侵害憲法所保障之人民財產權。
國稅局實地勘查有誤解。國稅局派員勘查沈先生的土地使用情形,發現的確提供給銀行及證券公司租用停車場,國稅局複查員登記在出差工作日誌及現場拍照存證。並訪查停車者有關停車費收取金額,但承租人另提供非該兩家公司客戶使用,並收取清潔費,五位房東根本不知情,如何證明與五位房東有關?豈可恣意認定租金數額應予調高?
空地停車場不能比照該空地僅作為停車場使用。五位房東主張租金行情無法與出租供營業使用之一般土地相比擬,租金數當然會較低,此就經驗法則及論理法則而言,應無疑義。
銀行不會聯合作假。承租人銀行,非屬一般之自然人,租金數額都是雙方依據當時、當地市場行情,供需狀況而定,且訂有書面租賃契約為憑據,出租人就所支出之租金數額,亦照稅法規定辦理扣繳,根本不可能會有私相授受或漏報、短報情事。
銀行列舉租金支出沒事,房東就有事?五位房東發現國稅局認可承租銀行的營業費用之租金支出金額,卻認為五位房東從某銀行臺南分行所收取,而據以申報之租賃所得不實,反駁國稅局認定標準不一,如此差別待遇,顯已違反行政程序法第6條規定。但國稅局反駁依營利事業所得稅查核準則第72條第七款規定,該承租銀行及證券公司不得列報租金支出,說明五位房東顯誤解。
市場沒有哪種行情依經驗法則。若依國稅局所訂定之租金標準出租,五位房東認為根本不可能有人要租為停車場使用。

最高行政法院認為本案土地出租約定之租金,顯較當地一般租金為低,國稅局就可參照當地一般租金調整計算其租賃收入,於法有據,且符公平,與實質課稅原則無違。法官裁定認為沈家五位房東以上主張,核屬法律上見解之歧異,要難謂為原判決有違背法令之情形,亦無統一法律解釋之必要性,於96年7月裁定房東敗訴。

【2011-03-05/經濟日報/S12版/稅稅平安】

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